Gebäudeversicherung teurer, Hauspreise niedriger – warum das kein Widerspruch ist
Gleitender Neuwert, Wert 1914 und der staatlich berechnete Anpassungsfaktor: Wir erklären Schritt für Schritt, wie Ihre Prämie entsteht – und warum sie im Schadenfall genau das ist, was Ihr Haus rettet.
Der Ärger im Briefkasten
In letzter Zeit erhalten viele Kunden ihre Jahresrechnung der Gebäudeversicherung und sind verärgert über eine gestiegene Prämie. Fast täglich liest man in der Presse, dass die Verkaufspreise von sogenannten „Gebrauchtimmobilien“ sinken – aber die Versicherungsprämien für dieselben Häuser steigen.
Warum? Für die Antwort ist ein Begriff entscheidend: der „gleitende Neuwert“. Denn Ihre Versicherung versichert nicht den Marktpreis Ihres Hauses, sondern die Kosten für seinen Wiederaufbau.
Was bedeutet „Gleitende Neuwertversicherung“?
In der Gleitenden Neuwertversicherung passen sich Leistung und Beitrag „automatisch“ an die steigenden Baukosten an. Die Anpassung erfolgt mit Hilfe eines Anpassungsfaktors, der auch oft als „gleitender Neuwertfaktor“ (GNF) oder „Prämienfaktor“ (PF) bezeichnet wird. Er dient zur Berechnung des Beitrages.
So wird Ihr Beitrag berechnet
- ➊ die Versicherungssumme 1914
- ➋ der Beitragssatz des Versicherers (z. B. 0,845 € je 1.000,00 Mark Versicherungssumme = 0,845 ‰)
- ➌ der Anpassungsfaktor für Kostenänderungen im Bauwesen
Versicherungssumme 1914 × Beitragssatz × Anpassungsfaktor = Jahresnettobeitrag – hinzu kommen etwaige Ratenzuschläge und die Versicherungssteuer.
Wert 14 – was ist das eigentlich?
Warum rechnen Versicherungen noch mit einem Gebäudewert aus dem Jahr 1914 – selbst wenn das Haus gerade neu gebaut wurde? Warum wird der Wert in Mark berechnet und in Euro umgerechnet? Und dann auch noch in Reichsmark statt Deutscher Mark? Wir erklären den historischen Hintergrund.
Stabile, goldgedeckte Währung
1914 war das letzte Jahr, in dem die deutsche Währung (Goldmark) direkt an den Goldstandard gekoppelt und damit vollständig goldgedeckt war. Inflation spielte praktisch keine Rolle.
Vergleichbare Baukosten
Preise für Baumaterialien, Löhne und Handwerkerleistungen waren bis 1914 über einen langen Zeitraum außergewöhnlich stabil – und damit aussagekräftig.
Die Wende durch den Ersten Weltkrieg
Ab 1914 kam es zu extremen Preisschwankungen, gefolgt von der Hyperinflation der 1920er Jahre. Nachfolgende Baujahre taugten daher nicht mehr als einheitlicher Maßstab.
Der Wert 1914 als fester Anker
Durch die Ermittlung des (fiktiven) Wertes 1914 in Goldmark entsteht eine neutrale, unverfälschte Basis. Mit dem jährlich neu berechneten Anpassungsfaktor lässt sich dieser Grundwert einfach an das heutige Preisniveau anpassen. So bleibt der Schutz dynamisch – und schützt vor Unterversicherung.
Wer berechnet den Anpassungsfaktor?
Der Anpassungsfaktor wird nicht einfach von der Versicherungsgesellschaft festgelegt. Basis sind zwei vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Indices: Mit 80 % geht der Baupreisindex für Wohngebäude und mit 20 % der Tariflohnindex für das Baugewerbe in die Berechnung ein.
Dieser Faktor erhöht oder vermindert sich jeweils zum 1. Januar eines Jahres – gültig für die in diesem Jahr beginnende Versicherungsperiode.
Der Anpassungsfaktor läuft aus dem Ruder
Leider hat sich der Anpassungsfaktor in den letzten Jahren rasant entwickelt. Konkret heißt das:
1990 → 2002 (D-Mark Zeit): +6,6 Punkte ≈ 3,37 umgerechnet mit €-Umrechnungskurs
2002 (€-Äquivalent) → 2015: +3,64 Punkte – nahezu identisch zu den 12 Jahren zuvor
2015 → 2026 (€): +10,89 Punkte – rund das Dreifache zu den Vergleichszeiträumen
1990 bis 2002: moderate Steigerung
1990, im Jahr der Wiedervereinigung, lag der Anpassungsfaktor bei 19,1 (Berechnungsbasis D-Mark). 2002, im letzten Jahr der D-Mark, bei 25,7 – also +6,6 Punkte in 12 Jahren. In diesen Jahren gab es eine große Nachfrage im Baubereich; eine moderate Steigerung der Baupreise ist damit erklärbar.
2003 bis 2015: sehr stabil
2003, im ersten Euro-Jahr, startete der Faktor bei 13,1, 2015 lag er bei 16,74 – nur +3,64 Punkte in 12 Jahren. Die Versicherungsprämien blieben entsprechend stabil. Durch den Umrechnungskurs von 1 Euro = 1,95583 DM entsprechen 6,6 DM-Punkte rund 3,37 Euro-Punkten: Beide Zeiträume verlaufen also nahezu gleichmäßig.
Die aktuelle Entwicklung: fast das Dreifache
Seit 2015 bis 2026 – also in 11 Jahren – sind Baupreisindex für Wohngebäude und Tariflohnindex für das Baugewerbe so stark gestiegen, dass sich der Anpassungsfaktor um weitere 10,89 Punkte nach oben bewegt hat: von 16,74 in 2015 auf 27,63 in 2026. Also fast genau das Dreifache der 12 Jahre zuvor (3,64 × 3 = 10,92).
- • Allein von 2022 auf 2023 machte der Faktor nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes seinen größten Sprung: von 20,97 auf 24,06 – fast 15 % in nur einem Jahr.
- • Zum Beginn des Jahres 2025 lag er bei 26,51. In den Regierungsjahren der Ampel (2021 bis 2025) stieg er damit um 6,64 Punkte (von 19,87 auf 26,51) – doppelt so stark wie in den ersten 12 Jahren nach der Wiedervereinigung oder in den ersten 12 Euro-Jahren.
- • 2026 liegt der Anpassungsfaktor bei 27,63. Das ist ein Anstieg von 4,22 % gegenüber 2025 (26,51).
Und warum steigt meine Gebäudeversicherung?
Ihr Haus ist so versichert, dass im schlimmsten Fall – bei einem Totalschaden – ein neues Haus in gleicher Bauart und Ausstattung zu heutigen Preisen errichtet werden kann. Inklusive aller Kosten für Architekt, Planung und Hausbau, sowie für Abbruch des Gebäudes, Aufräumarbeiten, Grundstückssicherung, Baumfällarbeiten und mehr.
+ 65 %
So stark ist der Preis für einen Wiederaufbau im Schadenfall seit 2015 gestiegen – entsprechend musste die Prämie in angemessener Größenordnung nachziehen.
Obwohl viele Versicherer den Beitragssatz – also den eigentlichen Grundpreis – seit Jahren stabil halten, haben sich die Beiträge erhöht, weil der staatlich berechnete Anpassungsfaktor gestiegen ist.
Wichtig zu wissen: Hier greifen die Mechanismen einer Versicherungsform, die trotz inflationärer Baupreise vollständigen Schadenersatz verspricht. Und darauf kommt es für Sie im Schadenfall an. Mit dem Preisanstieg in der Bauwirtschaft, der Inflation und den gestiegenen Zinsen ist entsprechend auch eine höhere Leistung im Schadensfall verbunden.
Wohnen in Deutschland: hohe Kosten, große Unzufriedenheit, schwierige Eigentumsbildung
Nicht nur der Hausbau ist seit 2015 um 65 % teurer geworden – auch die Mieten sind stark gestiegen und in Deutschland besonders hoch. Die Deutschen geben im europäischen Vergleich einen überdurchschnittlich hohen Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aus. Gleichzeitig zeigen die hohen Einkommensanforderungen für die Immobilienfinanzierung, wie schwierig der Weg ins Eigenheim geworden ist.
Hohe Wohnkosten im europäischen Spitzenfeld
Aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen: Mieterhaushalte in Deutschland geben im Schnitt rund 27,8 % ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete inklusive Nebenkosten aus. Bei vielen Geringverdienern oder in großen Städten liegt der Wert oft bei über 30 bis 40 %. Der EU-Durchschnitt beträgt dagegen 22,3 %. Deutlich geringer ist der Anteil in Frankreich, Österreich oder den Niederlanden – besonders niedrig in Zypern (11,4 %), Malta (12,5 %) sowie Italien und Slowenien (jeweils 13,6 %).
Breite Unzufriedenheit mit der Wohnungspolitik
Rund drei Viertel (74 %) der Menschen in Deutschland sind unzufrieden mit der Miet- und Wohnungspolitik. Besonders kritisch äußern sich Menschen über 55 Jahre: 79 % bewerten die bisherigen Maßnahmen als eher oder sehr schlecht. Die Mietpreisbremse gilt für die Mehrheit (50 %) als gescheitert, nur 16 % sehen sie als Erfolg.
Mieten seit 2015: teils Verdopplung
Angebots- und Neumieten in den Großstädten sind seit 2015 um fast 50 % explodiert, Spitzenreiter wie Berlin und Leipzig verzeichneten teils Verdopplungen. In der Hauptstadt haben sich die inserierten Neumieten mehr als verdoppelt – ein Plus von teils über 100 %, trotz Mietpreisbremse …
oder vielleicht wegen … und vielleicht wegen falscher Wohnungspolitik? Weil Enteignung keinen neuen Wohnraum schafft und der Angebotsmangel nicht behoben wird?
Ein kleiner Gedanke aus der Redaktion.
47 %
Wohneigentumsquote in Deutschland – offizielles Schlusslicht der Europäischen Union. Es gibt kein EU-Land, in dem so wenige Menschen Wohneigentum haben. Weit mehr als die Hälfte der Deutschen zahlt also ein Leben lang Miete an einen fremden Vermieter und erwirtschaftet damit SEINE Altersvorsorge – nicht die eigene.
Was das bedeutet, zeigt dieser großartige Mietrechner eindrucksvoll: wie viel Miete man im Leben in die Tasche anderer zahlt.